Як отримати надійні гарантії захисту власності при купівлі-продажу нерухомого майна та реєстрації речових прав? Чому в сфері нерухомості мають місце рейдерські схеми та як з ними боротися? Які зміни до законодавства необхідні задля більшої захищеності операцій з майном? Про це та багато іншого «Юридичній газеті» розповіли у інтерв’ю віце-президент Нотаріальної палати України Олена Кирилюк та член Ради НПУ Дмитро Кирилюк.
«— На Вашу думку, що становить найбільшу загрозу для стабільного функціонування обігу нерухомого майна та гарантування права власності на нерухоме майно?
Олена: Однозначно, це ліберальний підхід держави до системи реєстрації нерухомого майна. Спрощення процедур, а також бажання держави забезпечити конкуренцію у сфері реєстрації нерухомого майна призвели до того, що повноваження реєстратора були надані невстановленому колу осіб.
Тільки наприкінці минулого року держава звернула увагу на те, що майже всі порушення у сфері реєстрації були допущені так званими державними реєстраторами філій комунальних підприємств сільських рад. Уявіть ситуацію: реєстрацією нерухомого майна на території міста Києва займається філія комунального підприємства сільської ради села із Закарпатської області. Такого «реєстратора» фізично навіть неможливо знайти. Ситуація дійшла до повного абсурду, адже для реалізації незаконних операцій з нерухомим майном рейдери могли просто зареєструвати потрібну особу реєстратором. Потім цей реєстратор отримував ЕЦП та за кілька тижнів здійснював декілька незаконних реєстрацій. Лише через деякий час Мін’юст виявляв ці незаконні дії та відключав зловмисника від реєстрів, проте вже було запізно. Така схема навіть назву специфічну отримала — «реєстраційний гамбіт».
Наведемо кілька прикладів. Деякі реєстратори, які не є нотаріусами, реєстрували право власності на підвальні приміщення у багатоквартирному будинку на підставі єдиного документа — технічного паспорта — без згоди всіх власників квартир у цьому будинку. Був випадок, коли реєстратор зареєстрував право власності на підставі заповіту. Інший реєстратор пішов ще далі в польоті юридичної думки та зареєстрував право власності на підставі оголошення в газеті «Авізо». Тепер уявіть, скільки коштує державі боротьба з наслідками таких доступних реєстраційних послуг?
Нотаріат України має спільну позицію стосовно того, що реєстрацією нерухомого майна мають займатися дійсно професійні інституції. Потрібно зрозуміти, що реєстрація — це не суто технічні дії. Недостатньо знати, на яку кнопку потрібно натиснути, щоб реєстр «пропустив» певну реєстрацію. Для того щоб правильно здійснити реєстрацію, необхідно мати юридичні знання, логіку, аналітичне мислення, досвід та інтуїцію. Серед колег ми вживаємо словосполучення «нотаріальна інтуїція». Тобто потрібно відчувати, де ховається проблема з нерухомим майном. Іноді таке відчуття скеровується тільки інтуїцією. Нотаріуси можуть розібратися у правовстановлюючих документах та розуміють структуру реєстрів. Як наслідок, вони часто знаходять у реєстрах заборони та арешти, які інші реєстратори «не помічали».
Дмитро: Можна назвати ще один момент: судова практика призвела до знецінення такої правової категорії як «добросовісний набувач». Суди масово витребують нерухоме майно у набувачів, які дійсно та беззаперечно є добросовісними. Така практика аж ніяк не сприяє стабільності цивільного обігу нерухомого майна. В розвинених країнах суди давно прийшли до того, що права добросовісного набувача потрібно захищати. Покупець не повинен купувати об’єкт нерухомого майна, який є міною сповільненої дії».