18 жовтня 2023 року приватний нотаріус Дмитро Кирилюк виступив з доповіддю на тему «Оподаткування операцій з нерухомістю: застосування норм ПКУ та оцінка майна в період воєнного стану» на Х Business & Legal Tax Forum, організованому «Юридичною практикою».
Система оподаткування щодо продажу нерухомого майна є досить складною для практичної реалізації, хоча регулюється невеликою кількістю норм ПКУ, зазначив спікер. Складність і певна нечіткість формування норм ПКУ (статті 172) іноді не дозволяє однозначно визначити ставку оподаткування під певних операцій з нерухомим майном.
Дмитро Кирилюк звернув увагу, що існує норма, яка регулює відносини оподаткування операцій з нерухомим майном, але при цьому знаходиться «за межами» статті 172. Мова йде про ст. 165.1.40. Згідно із цією нормою, сума доходу, отриманого платником податку внаслідок відчуження акцій (інших корпоративних прав), одержаних ним у власність в процесі приватизації в обмін на приватизаційні компенсаційні сертифікати, безпосередньо отримані ним як компенсація суми його внеску до установ Ощадного банку СРСР або до установ державного страхування СРСР, або в обмін на приватизаційні сертифікати, отримані ним відповідно до закону, а також сума доходу, отриманого таким платником податку внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними статтею 121 Земельного кодексу України залежно від їх призначення, та майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації. не включається до оподаткованого доходу.
Глибинні зміни в сфері оподаткування операцій з нерухомим майном відбулися у 2022 році – було змінено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, розширено види нерухомості та їх оподаткування.
Головне нововведення – зміна підходів до бази оподаткування, ставка податку 18% для резидентів. Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості. Спрощено такий дохід можна називати «інвестиційна різниця», зауважив Дмитро Кирилюк. В податкових системах розвинутих країн такий підхід застосується досить часто. Тобто, купив за 1 млн грн, а продаєш за 1,5 млн грн – сплачуй податок з 500 тис. грн. Є певна соціальна справедливість, скорегована на індекс інфляції, вважає спікер, а також такий підхід має стимулювати до зазначення в договорах реальної вартості об’єкта нерухомого майна. В майбутньому це допоможе законно заощадити на податках.
Дмитро Кирилюк констатував, що вартість майна, розрахована модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або ринкова вартість такого об’єкта, визначена суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначена у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку, не завжди відповідає військовим реаліям сьогодення. Модуль однозначно потребує переробки і удосконалення.
Щодо внеску до Пенсійного фонду констатовано, що при відчуженні землі він не справляється.
ПКУ містить в собі податкові «загадки», які не мають однозначної розгадки, наголосив Дмитро Кирилюк. Зокрема, ПКУ не містить прямої вказівки на ставку податку від продажу другого об’єкту нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості.