Нотаріальна палата України звернулася до Міністра юстиції України Дениса Малюськи із пропозиціями щодо формування єдиної нотаріальної практики та вирішення проблемних питань в сфері державної реєстрації (лист НПУ від 13.05.2020).
Зважаючи на необхідність однакового застосування в нотаріальній практиці деяких положень законодавства, НПУ звертає увагу Міністерства на наступні питання, які потребують негайного врегулювання:
1. Застосування у нотаріальній практиці положень статті 377 Цивільного кодексу та статті 120 Земельного кодексу щодо обов’язкового визначення істотної умови договорів щодо набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду – кадастрового номеру та розміру земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.
2. Зміни, внесені Законом № 340-ІХ від 05.12.2019 до пункту 5 частини першої статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо визначення терміну «обтяження» – перелік суб’єктів, якими може встановлюватися обтяження, доповнено органами місцевого самоврядування та їх посадовими особами, проте зазначені зміни не враховано у пункті 3 частини першої статті 2 Закону.
3. Державна реєстрація змін у разі визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни на об’єкт нерухомого майна.
4. Помилка у пункті 3 частини третьої статті 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо обов’язку державного реєстратора під час проведення державної реєстрації прав, що виникли (набуваються з прав, які виникли) до 1 січня 2013 року, запитувати від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію, необхідну для такої реєстрації. Нелогічним є поширення цієї норми на випадки державної реєстрації права власності та обтяжень речових прав, яка проводиться у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном.
5. Налагодження інформаційної взаємодії Єдиного реєстру дозвільних документів з Державним реєстром прав в частині дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт.
6. Законом № 340-ІХ внесено зміни до визначення терміну «реєстраційна дія» (пункт 9 частини першої статті 2 Закону), викладено в новій редакції частину п’яту статті 12 та статтю 26 Закону. Внаслідок цих змін з процедури державної реєстрації прав виключено можливість внесення змін до записів Державного реєстру прав (крім випадків виправлення технічної помилки, допущеної під час внесення відомостей до Державного реєстру прав).
7. Закон зобов’язує державного реєстратора за результатом припинення речових прав, похідних від права власності, обтяжень речових прав (у випадку знищення об’єкта нерухомого майна/скасування державної реєстрації земельної ділянки) або за результатом перенесення відомостей про речові права, похідні від права власності, обтяження речових прав (поділ/виділ/об’єднання/закриття помилково відкритого розділу або розділу на об’єкт незавершеного будівництва) невідкладно повідомити відповідного користувача/обтяжувача про закриття розділу та перенесення відомостей про речові права, обтяження. Але законодавством не встановлений порядок повідомлення.
8. Закриття «задвоєних» розділів у Державному реєстрі прав – технічна проблема, яка вимагає доопрацювання програмного забезпечення Державного реєстру прав.
9. Законом № 340-ІХ внесено зміни, внаслідок яких державна реєстрація обтяжень речових прав на нерухоме майно (зокрема, в результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном) проводиться в день реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав. У випадках посвідчення нотаріусом правочину, наслідком якого є реєстрація набуття, зміни чи припинення обтяжень речових прав на значну кількість об’єктів нерухомого майна (наприклад, декілька десятків об’єктів), неможливо провести усі реєстраційні дії у встановлений строк.
10. Законом № 340-ІХ встановлено, що іпотека є обтяженням речових прав на нерухоме майно.
11. Законом 340-ІХ встановлені строки повторного подання власником об’єкта нерухомого майна заяви про заборону вчинення реєстраційних дій щодо одного і того самого об’єкта нерухомого майна, але не передбачено підстави для неприйняття державним реєстратором заяви власником об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій у разі недотримання ним зазначеного п’ятиденного строку. При цьому не передбачено алгоритму дій державного реєстратора за заявою про державну реєстрацію прав у разі наявності зареєстрованої заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій, поданої з порушенням п’ятиденного строку.
12. Державна реєстрація речових прав на земельну ділянку, похідних від права власності, набутих після 01 січня 2013 року, зокрема державна реєстрація зміни та припинення таких речових прав, має проводитися у спеціальному розділі Державного реєстру прав, крім випадків, якщо на таку земельну ділянку вже відкрито розділ в Державному реєстрі прав. Це призводить до «зникнення» записів про право власності та інші речові права, наявних в Державному земельному кадастрі.
13. Потребує негайного врегулювання проблемне питання примушення нотаріусів до неправомірного втручання у записи про похідні права у Державному реєстрі речових прав під час проведення державної реєстрації права власності.
14. Передбачено забезпечення доступу нотаріусу до Державного реєстру прав у режимі отримання інформації – для здійснення нотаріальної діяльності в разі прийняття рішення про тимчасове блокування або анулювання йому доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав внаслідок здійснення Міністерством юстиції контролю у сфері державної реєстрації прав. Але відсутнє аналогічне положення у випадку оскарження дій нотаріуса у сфері державної реєстрації прав.
НПУ пропонує шляхи вирішення та врегулювання кожної із вказаних проблем та сподівається на конструктивну співпрацю з Мін’юстом.