Нотаріальна палата України (далі – НПУ) та Асоціація приватних виконавців України (далі – АПВУ), представляючи професійні інтереси нотаріусів та виконавців відповідно, просять надати роз’яснення та рекомендації нотаріусам і виконавцям щодо застосування положень законодавства, які регулюють питання оформлення результатів земельних торгів, на яких здійснюється продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію державним/приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню.
Згідно із пунктом “в” частини 1 статті 135 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюється продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію на них державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України “Про виконавче провадження”.
Частиною 2 статті 135 ЗКУ передбачено, що за результатами проведення земельних торгів укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів.
У частині 4 статті 135 ЗКУ встановлено, що звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них (суперфіцію, емфітевзису) здійснюється державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України “Про виконавче провадження” з урахуванням вимог ЗКУ.
Відповідно до частини 4 ст. 136 ЗКУ проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються, серед іншого: г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; ґ) проект договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки. Частиною 2 статті 135 ЗКУ встановлено, що організатором земельних торгів у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України “Про виконавче провадження”, є державний, приватний виконавець.
Згідно із частиною 16 статті 137 ЗКУ «Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів» протокол про результати земельних торгів є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договорів оренди землі, емфітевзису, суперфіцію. Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. В абзаці 6 частини 16 статті 137 ЗКУ встановлено, що договір за результатами проведення земельних торгів укладається між організатором та переможцем земельних торгів протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів.
Відповідно до зазначених норм Кабінетом Міністрів України прийнято постанову від 22 вересня 2021 р. № 1013 «Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)», якою затверджено Вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) (далі – Вимоги).
У пункті 70 Вимог визначено, що протягом строку, встановленого абзацом шостим частини шістнадцятої статті 137 ЗК для підписання договору, та після сплати переможцем забезпечувального платежу організатор вчиняє дії, передбачені пунктом 53 Вимог (прим.: оприлюднює нотаріально посвідчений договір з урахуванням результатів перевірки нотаріусом відповідності переможця земельних торгів, викладених у протоколі перевірки набувача), а також складає акт про проведені електронні торги/ про реалізацію предмета іпотеки. Вимоги до акта про проведені електронні торги, порядок його складення та затвердження, надання акта переможцю земельних торгів та іншим особам, а також порядок отримання майна за результатами проведених електронних торгів визначаються згідно з Порядком реалізації арештованого майна, затвердженим наказом Мін’юсту від 29 вересня 2016 р. № 2831/5, пунктом 8 якого передбачено, що у випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з електронного аукціону, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведений електронний аукціон.
У пункті 70 Вимог також визначено, що вимоги до складення, підписання, затвердження та видання акта про реалізацію предмета іпотеки, а також подальші дії організатора визначаються відповідно до статті 47 Закону України “Про іпотеку”, якою передбачено, що на підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання майна з електронного аукціону.
Частинами 2, 3 пункту 70 Вимог передбачено, що акт про проведені електронні торги / про реалізацію предмета іпотеки оприлюднюється одночасно з оприлюдненням договору. А також, що не пізніше ніж протягом наступного робочого дня з дня складення акта про проведені електронні торги всі арешти та заборони, накладені органами державної виконавчої служби (приватними виконавцями), з такого майна знімаються організатором (крім арешту, накладеного на виконання рішення суду про вжиття заходів для забезпечення позову).
Відповідно до статті 72 Закону України «Про нотаріат» придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів (аукціонів) оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням такого майна шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва на підставі документів, визначених Законом України “Про виконавче провадження”. Придбання нерухомого майна, що було предметом застави (іпотеки), оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням такого нерухомого майна шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва на підставі документів, визначених Законом України “Про іпотеку”.
Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 (далі – Порядок вчинення нотаріальних дій) (глави 12,13 розділу II), передбачено, що видача нотаріусом свідоцтва про придбання арештованого або заставленого майна з прилюдних торгів (аукціонів) здійснюється на підставі акта про проведені публічні торги, складеного державним виконавцем та затвердженого начальником відповідного відділу державної виконавчої служби або приватним виконавцем. Якщо прилюдні торги (аукціон) оголошено такими, що не відбулися, нотаріус видає відповідне свідоцтво про передачу майна стягувачеві в рахунок погашення боргу на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта із зазначенням того, що прилюдні торги (аукціон) не відбулися. Свідоцтво про придбання нерухомого майна, що було предметом іпотеки, видається нотаріусом на підставі копії акта про реалізацію предмета іпотеки, складеного державним виконавцем та затвердженого начальником (заступником начальника) відповідного органу державної виконавчої служби або приватним виконавцем.
Зазначене свідчить про наявність неузгодженостей у положеннях законодавства щодо оформлення результатів земельних торгів, на яких здійснюється продаж, зокрема, земельних ділянок, державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню. Зокрема, частина шістнадцята статті 137 ЗКУ передбачає нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельних ділянок, в той же час залишаються незмінними норми, що визначають статус виданого за результатом торгів (аукціону) свідоцтва, а також порядок його видачі нотаріусом.
Нотаріальний процес регулюють загальні та спеціальні правила, дотримання яких є запорукою законності прийняття законного і обґрунтованого нотаріального акту та гарантією недопущення порушення прав інших осіб. Закон України «Про нотаріат» та Порядок вчинення нотаріальних дій містять спеціальні правила видачі свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо вони не відбулися, що враховують особливий порядок продажу майна на торгах, що відбувається поза волею та участю власника майна, та, водночас, норми, що регулюють посвідчення правочинів, застосування яких буде ускладненим або неможливим, у разі посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок, відчужених на земельних торгах під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню. Відсутність законодавчого регулювання процедури нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок при зверненні стягнення у процедурі виконавчого провадження та водночас наявність загальних норм посвідчення правочинів, що не враховують особливостей такого продажу, зокрема, вимоги про те, що договір відчуження майна, за загальним правилом, посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, про перевірку відсутності будь-якої заборони відчуження або арешту майна, щодо долучення до примірника правочину документів, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, про перевірку відсутності (наявності) обмежень (обтяжень) земельної ділянки та зазначення у тексті договору відомостей про встановлене обмеження (обтяження) та його зміст, про посвідчення правочину, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб тощо, – створює правову невизначеність для нотаріусів при виконанні процесуальних обов’язків.
Крім цього, статтею 346 ЦКУ, статтею 140 ЗКУ окремо розмежовуються підстави припинення права власності такі як, відчуження власником свого майна та звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника. Статтею 658 ЦКУ визначено, що якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення, що також має бути враховано при укладенні та посвідченні таких договорів.
Відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, проводиться, серед іншого, на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката, на підставі виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів.
Таким чином, і договір купівлі-продажу, і свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), визначені самостійними підставами для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
На підставі вищевикладеного та керуючись підпунктами 32, 69, 8327, пункту 4 Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 липня 2014 року № 228, зважаючи на суперечливе правове регулювання, Нотаріальна палата України та Асоціація приватних виконавців України спільно звертаються з цим запитом та просять провести спільну он-лайн зустріч з обговорення проблематики, а також надати офіційні роз’яснення та рекомендації в застосуванні законодавства з таких питань:
1. Чи є договір купівлі-продажу земельної ділянки за результатами земельних торгів одним з видів договорів, що укладаються за результатами земельних торгів.
2. Чи підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню укладений між переможцем земельних торгів та державним/приватним виконавцем договір купівлі-продажу земельної ділянки за результатами проведення земельних торгів (аукціону) у процедурі виконавчого провадження. Якщо так, то надати роз’яснення щодо процедурних особливостей посвідчення таких договорів в тому числі в частині отримання оригіналів правовстановлюючих документів на земельну ділянку, здійснення перевірки наявності заборони, іпотеки, арешту та їх впливу на можливість нотаріального посвідчення, витребовування оціночної та нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, платіжних документів про сплату податку на доходи фізичних осіб та військового збору.
3. Який документ буде підставою для державної реєстрації права власності на земельну ділянку за результатами земельних торгів, що реалізована у порядку здійснення виконавчого провадження: договір купівлі продажу земельної ділянки, що посвідчується нотаріально (п.1 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), чи свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів)/свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, що видане нотаріусом (п.4 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
4. Чи необхідно подавати нотаріусу для видачі свідоцтва разом з відповідним актом, складеним державним/приватним виконавцем, договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений нотаріально.
5. У якому порядку під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню здійснюється реалізація жилого будинку (крім багатоквартирного), та земельної ділянки, на якій він розташований, в тому числі якщо земельна ділянка відноситься до земель сільськогосподарського призначення: на земельних торгах чи у порядку, визначеному Законом України «Про виконавче провадження».
6. У якому порядку під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню здійснюється реалізація нежитлової будівлі, споруди та земельної ділянки, на якій такі об’єкти розташовані, в тому числі якщо земельна ділянка відноситься до земель сільськогосподарського призначення: на земельних торгах чи у порядку, визначеному Законом України «Про виконавче провадження».
7. Чи вірним є визначення, що прилеглою, в розумінні частини другої статті 50 Закону України “Про виконавче провадження”, є земельна ділянка, на якій розташовано об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда.
Нотаріальна палата України та Асоціація приватних виконавців України висловлюють подяку за взаємодію та впевненість у продовженні успішної співпраці задля забезпечення верховенства права та захисту прав фізичних та юридичних осіб.