01 липня 2021 року набуває чинності низка законів щодо відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення, зокрема Закон України № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення».
Змінами до статті 55 Закону «Про нотаріат» передбачається, що при посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки с/г призначення нотаріус перевіряє дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності, зокрема обмежень щодо загальної площі земельних ділянок, які вправі набувати у власність одна особа.
Така перевірка здійснюється, зокрема, із використанням відомостей Державного земельного кадастру.
Вимоги до набувачів с/г ділянок будуть визначатись новою редакцією статті 130 Земельного кодексу України. Порядок здійснення перевірки набувачів затверджений постановою Кабміну від 16.06.2021.
Здійснення повноцінної перевірки дотримання вимог до набувача неможлива без належного забезпечення роботи ДЗК.
Неналежна перевірка концентрації земель с/г призначення призводитиме до вкрай серйозних наслідків – конфіскації земель.
Враховуючи проведений аналіз статей 22, 130 ЗКУ та положень Порядку щодо здійснення нотаріусами перевірок набувача, а також перевірки концентрації земель с/г призначення, Нотаріальна палата України звернулася до Голови Держгеокадастру, а також в.о. Генерального директора ДП «Центр Державного земельного кадастру», та зазначила наступне.
1. Для визначення загальної площі земельних ділянок с/г призначення, які перебувають у власності набувача, необхідно забезпечити можливість пошуку нотаріусом земельних ділянок в ДЗК за певними ідентифікаторами.
Щодо суб’єкта речового права – фізичної особи:
– ПІБ;
– РНОКПП (або серія та номер паспорта для фізосіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від номера).
Пошук за суб’єктом повинен забезпечити отримання достовірних відомостей щодо належності земельних ділянок конкретному набувачу. Інформація, яка містить лише ПІБ власника або лише РНОКПП фізичної особи, не надає можливості провести належну перевірки дотримання вимог до набувача.
Практичний досвід роботи нотаріусів вказує на те, що у ДЗК наявна значна частина записів, у яких відсутні відомості про РНОКПП фізичної особи (або вказані недостовірно), або помилки у ПІБ фізичної особи.
У зв’язку з цим алгоритм пошуку має будуватися та виконуватися за принципом «та/або» з можливістю вибору нотаріусом параметрів для звуженого або розширеного пошуку.
Щодо суб’єкта речового права – юридичної особи: ідентифікаційний код юридичної особи.
Щодо об’єкта речового права – земельної ділянки: кадастровий номер.
У межах переліку земельних ділянок, сформованого у результаті пошуку за вказаними ідентифікаторами, необхідно, щоб пошук інформації здійснювався за земельними ділянками, у яких код категорії земель за основним цільовим призначенням відповідає коду «100», а КВЦПЗ містить одне із значень в межах секції А 01.
2. Відповідно до Порядку необхідно забезпечити можливість перевірки інформації про належність земельної ділянки до такої, яка була сформована в результаті виділення її в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), та про її віддаленість від державного кордону України, та надати роз’яснення щодо порядку здійснення такої перевірки.
Інформація про розташування земельної ділянки відносно державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю) повинна зазначатися в кілометрах.
Наразі наявні можливості отримання інформації з ДЗК не забезпечують виконання такої перевірки.
3. Необхідно врегулювати питання процедури підключення нотаріусів до ДЗК (не перегляд у режимі читання!), а також визначити вид та форму документа, який формує нотаріус за результатом пошуку земельних ділянок за суб’єктом (витяг, відомість, інформація тощо) з ДЗК, його ідентифікаційні дані.
Вказана необхідність пояснюється тим, що наразі нотаріуси при вчиненні нотаріальних дій отримують Витяги з ДЗК через Публічну кадастрову карту України, що не вимагає підключення до ДЗК. Однак функціонал здійснення перевірки нотаріусом концентрації земель у набувача через Публічну кадастрову карту відсутній, натомість пропонується такий функціонал, що вимагає негайного підключення нотаріусів до ДЗК.
НПУ вважає, що будь-яке додаткове підключення нотаріусів до ДЗК з метою забезпечення належної перевірки набувача земельної ділянки має відбуватись безкоштовно та без встановлення плати за програмне забезпечення робочого місця, за максимально простим, швидким та зрозумілим алгоритмом, оскільки держава, покладаючи на нотаріусів надважливі обов’язки при відкритті ринку землі, за стану ненаповненості діючих реєстрів, має забезпечити нотаріусів надійними та якісними інструментами до 01 липня 2021 року.
У зв’язку з цим НПУ просить у максимально стислі терміни надати максимально спрощений алгоритм надання доступу до відомостей ДЗК приватним та державним нотаріусам на безоплатній основі.
Також необхідно врахувати проблематику нотаріусів, що були підключені до ДЗК, яким ДП «Центр Державного земельного кадастру» в односторонньому порядку припинило виконання зобов’язань за договорами про надання послуг з підключення, технічного і технологічного супроводження доступу до відомостей ДЗК, укладеними між приватними нотаріусами та ДП «Центр ДЗК» у зв’язку з набранням чинності 20 жовтня 2020 року постановою КМУ № 948. До цього часу автоматичне підключення таких нотаріусів до ДЗК не забезпечено, жодної інформації щодо такого підключення отримано не було.
4. У зв’язку з наявним функціоналом ДЗК, що за одним пошуком не надасть в повній мірі можливість встановити загальну площу земель, потребуватиме численних звернень до ДЗК та сформованих за результатами перевірки витягів/відомостей, НПУ просить забезпечити безоплатність отримання такої інформації нотаріусами для підрахунку концентрації земель, оскільки такі витрати покладаються на набувача.
5. Оскільки на сьогодні інформація про тип права власності, а саме право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання, яка надходить у порядку інформаційної взаємодії органу, що здійснює ведення ДЗК, та суб’єктів державної реєстрації прав у відповідності до вимог Протоколу про інформаційну взаємодію між ДРРП та ДЗК, у Державному земельному кадастрі не опрацьовується та не відображається у відомостях ДЗК через відсутність механізму відображення даних відомостей в ДЗК, – НПУ просить забезпечити доопрацювання інформаційної взаємодії між ДЗК та ДРРП та поінформувати про строки.
НПУ закликає забезпечити безспірність вчинення нотаріусами нотаріальних дій з метою дотримання законних прав та інтересів фізичних та юридичних осіб в умовах відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення і сподівається на розуміння та співпрацю в реалізації державної політики у сфері земельних відносин.