У Києві 05 грудня 2024 року відбулася Міжнародна науково-практична конференція «Іпотечні читання», організована Верховним Судом спільно з ГО «Цивілістична платформа». Метою заходу було обговорити стан правового регулювання іпотеки в Україні, його теоретичного та практичного аспектів з огляду на сучасне законодавство, судову практику й перспективи розвитку. У дискусії взяли участь судді ВС, КСУ, міжнародні експерти, представники органів державної влади, наукової спільноти, нотаріату та адвокатури.
На запрошення КЦС ВС до заходу приєдналися представники Нотаріальної палати України. У дискусії взяв участь приватний нотаріус Дмитро Кирилюк, також до конференції долучилися голова відділення НПУ в м. Києві Наталія Козаєва, член правління відділення Андрій Юр-Капінос.
На конференції було акцентовано увагу на тому, що чимало проблем в сфері іпотечних відносин породжено ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб». Через практику застування наслідків нікчемності правочину до відносин по припиненню іпотеки в царині іпотеки з’явився сучасний тренд – так звана «наздоганяюча іпотека». Кредитор, який купив право вимоги за кредитними та забезпечувальними договорами, як правило, намагається зареєструвати іпотеку повторно, та звернути стягнення на предме іпотеки.
Під час заходу наголошено: судова практика останній часів вказує на те, що повторно іпотеку можна зареєструвати тільки за рішенням суду або за згодою з власником майна, фінансова компанія не може просто прийти до державного реєстратора та зареєструвати іпотеку повторно. В іпотечних відносинах завжди важливо дотримуватися балансу інтересів між кредиторами та боржниками.
Учасниками із зарубіжних країн була надана цікава інформація щодо функціонування іпотечних систем їх країн. Безумовно, досвід іноземних країн може бути запозичений і для реформування відносин іпотеки на території нашої країни. І, безсумнівно, Україна також має певні елементи іпотечної системи, які можуть бути імплементовані в системи інших країн.
За результатами обговорення можна зробити висновок, що учасники підтверджують необхідність існування позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки (ст.ст.37, 38 ЗУ «Про іпотеку», виконавчий напис нотаріуса).
Під час дискусії Дмитро Кирилюк наголосив: дійсно, однією з найактуальніших проблем іпотеки є проблема іпотечних «доганяйок», породжена ст. 38 ЗУ «Про систему гарантування вкладів…». Мова йде про цілі пули іпотечних кредитів, які скуповуються фінансовими компаніями в момент, коли обʼєкти вже вільні від іпотеки, з включенням режиму «іпотечної доганяйки».
Дмитро Кирилюк запропонував шляхи вирішення даної проблематики:
– проблема може бути вирішеною, якщо впровадити норму, що будь-які «купівлі» прав вимог за договорами іпотеки є недійсними, якщо в момент такої купівлі відповідне право не було зареєстроване в ДРРП;
– при цьому має забезпечуватися одночасна перереєстрація відступлення права вимогами в ДРРП;
– а це означає, що таке відступлення можливе тільки за нотаріально-посвідченим договором відступлення права вимоги, і всі сурогати масованої купівлі кредитних пулів мають піти у минуле;
– для іпотеки дуже важливий принцип юридичної гласності, публічності, і цей принцип реалізується шляхом внесення відомостей в ДРРП: є запис про іпотеку – значить і є іпотека, немає запису – нема іпотеки, тільки за таких умов буде забезпечений правопорядок.
Нотаріальна палата України продовжує комунікувати з суб’єктами законодавчої ініціативи з метою внесення законопроектів, направлених на удосконалення іпотечних відносин.