Нотаріальна палата України опрацювала таблицю поправок, наданих при підготовці до другого читання законопроекту № 3774 «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству», та надіслала відповідні пропозиції народним депутатам України Ігорю Фрісу та Галині Янченко.
За результатом опрацювання хочемо зазначити, що в цілому законопроект № 3774 спрямований на запровадження додаткових антирейдерських механізмів, що надасть додаткові гарантії в процесі захисту прав та законних інтересів громадян та бізнесу.
Щодо комплексу змін до статі 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV (далі – Закон № 1952-IV):
Численні зміни до частини 4 статті 24 Закон № 1952-IV були враховані Комітетом з питань правової політики (далі – Комітет) редакційно. Просимо:
1) у пункті 1: слова «рішення суду» замінити словами «судове рішення» оскільки останнє має більш широке значення;
2) пункт 4 залишити у діючій редакції, як такий містить обмеження «(крім іпотеки)». В результаті змін виникне загроза реєстрації іпотеки за наявності, наприклад, обтяження у вигляді заборони за договором довічного утримання чи арешту. Крім того, ЗУ «Про іпотеку» містить також поняття іпотеки, яка виникає не лише на підставі договору, а також і в силу закону;
3) викласти підпункти 5, 11, 12 частини 4 статті 24 Закону № 1952-IV в наступній редакції:
«5) державної реєстрації прав на нерухоме майно за наявності згоди іпотекодержателя, обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження, або контролюючого органу (для податкових застав) на відчуження, передачу в іпотеку, у тому числі наступну іпотеку, або передачу на іншому речовому праві такого майна – у разі якщо обтяженням є іпотека, заборона відчуження нерухомого майна або податкова застава;»
«11) державної реєстрації прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, крім державної реєстрації права власності на таку ділянку у результаті внесення її до статутного (складеного) капіталу юридичної особи або державної реєстрації іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення – у разі якщо обтяженням є переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення;»
«12) державної реєстрації права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення у результаті внесення її до статутного (складеного) капіталу юридичної особи або державної реєстрації іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення за наявності згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення – у разі якщо обтяженням є переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення.»
Просимо врахувати правку № 62.
Щодо комплексу змін до статті 37 Закону № 1952-IV та статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань» від 15 травня 2003 року № 755-IV (далі – Закон № 755-IV).
Нотаріальна палата України вважає, що процедури адміністративного та судового оскарження повинні бути чітко розмежовані, підтримуємо та просимо врахувати правки номер 81, 82 та далі за змістом.
Також звертаємо увагу, що підготовлені до другого читання зміни до статті 37 Закону № 1952-IV та статті 34 Закону № 755-IV суттєво звужують норми щодо заборони розгляду Колегією з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України (далі – Колегія) у разі наявності судового спору.
В результаті змін Колегія буде вправі розглядати скарги за наявності спору щодо нерухомого майна, а також будь якого іншого спору з того самого предмету, що і предмет скарги, крім випадків коли буде наявна інформація про відкрите за заявою скаржника до подання ним відповідної скарги судове провадження, предметом якого є оскарження тих самих рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації прав.
В той час як чинна редакція законодавства передбачає, що скарги розглядаються виключно за умови доведення скаржником факту порушення його прав, водночас законопроєкт №3774 виключає цю вимогу і відносить «обставини, що підтверджують права скаржників» до відомостей, які необхідно зазначати, однак вони не є критично важливими для розгляду скарги, і як результат існує загроза, що до розгляду будуть допускатися скарги, які не стосуються прав скаржників.
Просимо врахувати правку № 132, та виключити з переліку рішень, які приймаються виключно Міністерством юстиції України рішення про державну реєстрацію прав, оскільки це обмежує можливість судового оскарження таких рішень.
Також звертаємо увагу, що відповідно до пункту 17 Порядку розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1128 у редакції постанови Кабінету Міністрів України № 288 від 15.04.2020, у разі скасування судом рішення Мін’юсту за результатами розгляду скарги у сфері державної реєстрації Мін’юст забезпечує повторний розгляд такої скарги відповідно до цього Порядку. Таким чином, відбувається планомірне нівелювання рішення суду у сфері державної реєстрації. З огляду на що просимо на рівні закону встановити неможливість повторного розгляду скарги у сфері державної реєстрації.
Для подальшого напрацювання механізмів розгляду скарг у сфері державної реєстрації вважаємо за доцільне вести роботу на базі зареєстрованого 24 листопада 2020 року № 4338-1 Проєкту Закону «Про внесення змін до деяких законів України у зв’язку з впорядкуванням діяльності у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (щодо судового контролю в сфері державної реєстрації)».
Щодо статті 25-1 «Особливості проведення реєстраційних дій в автоматичному режимі», якою пропонується доповнити Закон № 755-IV, то наголошуємо на тому, що такі зміни містять високий рівень ризику.
По-перше, оскільки реєстраційні дії проводяться без участі державного реєстратора, відсутня особа, яка буде нести відповідальність під час проведення реєстраційних дій.
По-друге, електронна реєстрація можлива виключно за наявності електронного кваліфікованого підпису, тобто жодна додаткова верифікація особи не проводиться. Відповідно шляхом отримання доступу до існуючого електронного кваліфікованого підпису або його отримання за підробними документами, створюються додаткові можливості для проведення незаконних реєстраційних дій, оскарження яких буде значно ускладнене внаслідок відсутності суб’єкта, який буде нести відповідальність за проведення електронної реєстрації. Вже маємо факти шахрайських дій, пов’язаних з реєстрацією фізичних осіб як фізичних осіб-підприємців без їх волі та участі.
Просимо врахувати правки 219-222, та виключити пункти 4-7 частини 1 статті 25-1 Закону № 755-IV.
Керуючись викладеним вище, суспільною вагою змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань», а також необхідністю пошуку балансу між спрощенням процедур та захистом права власності на нерухоме майно та бізнес, просимо врахувати пропозиції Нотаріальної палати України при розгляді законопроекту у другому читанні.