На численні звернення нотаріусів у зв’язку зі скаргами громадян щодо неможливості оформлення правочинів про відчуження нерухомого майна, яке розташоване на не сформованій та незареєстрованій земельній ділянці, права на яку не оформлені та не зареєстровані, Нотаріальна палата України звернулась до Міністерства юстиції України та отримала відповідний лист-роз’яснення.
Відповідно до норм чинного законодавства та правової позиції, викладеної у листі Міністерства юстиції України, нотаріусу при посвідченні правочину щодо відчуження будівель, будинків та інших споруд необхідно розмежовувати ситуації, коли земельна ділянка:
– існує як об’єкт цивільних прав, в тому числі сформована та зареєстрована відповідно до Закону України «Про державний земельний кадастр», або законодавства, що діяло раніше, та наявні належним чином зареєстровані права (власності або користування) на неї;
– не існує як об’єкт цивільних прав, в тому числі не сформована, не зареєстрована відповідно до Закону України «Про державний земельний кадастр», або законодавства, що діяло раніше, відсутні належним чином зареєстровані права (власності або користування) на неї.
Кадастровий номер присвоюється земельній ділянці в процедурі державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі. Виключно після цього можуть бути оформлені та зареєстровані права власності або користування такою земельною ділянкою, незалежно від тривалості володіння чи фактичного користування нею власником споруди.
За таких обставин вимоги ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України щодо визначення істотними умовами договору про відчуження будинку, будівлі, споруди, які розташовані на несформованій та не зареєстрованій земельній ділянці, право власності або користування на яку не зареєстровано, розміру такої земельної ділянки та кадастрового номера не можуть бути застосовані, оскільки відсутня «річ» в розумінні ЦК України, на яку відсутні зареєстровані права.
При цьому застосування вказаних норм цивільного та земельного законодавства в частині істотних умов (розміру земельної ділянки та її кадастрового номера) є обов’язковим у випадку реєстрації земельної ділянки та/або прав на неї до 2013 року на паперових носіях інформації (книги реєстрації актів, договорів оренди, записи поземельної книги).
Найчастіше такі випадки стосуються договорів оренди земельної ділянки та державних актів на право власності або на право постійного користування, які оформлювалися до впровадження процедури присвоєння кадастрового номера.
Реєстрація таких прав на паперових носіях за законодавством, що діяло до 2013 року, визнається державою чинною та належною, а отже такі права наявні та мають переходити до нового власника будинку, будівлі, споруди.
В таких випадках розмір та кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташована споруда, є істотною умовою договору відчуження нерухомості, відповідно має бути виготовлена технічна документація з відновлення меж земельної ділянки та проведення її державна реєстрація у Державному земельному кадастрі.
Статтею 4 Закону України «Про нотаріат» нотаріусам надано право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій. До таких документів належать і заяви сторін договору, зокрема відчужувача щодо надання інформації про земельну ділянку (факти її державної реєстрації, оформлення прав на неї).
Статтею 5 Закону України «Про нотаріат» нотаріусам встановлено обов’язок сприяти фізичним та юридичним особам у здійсненні їх прав та захисті законних інтересів, роз’яснювати права і обов’язки, попереджати про наслідки вчинюваних нотаріальних дій для того, щоб юридична необізнаність не могла бути використана їм на шкоду, а також обов’язок відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності законодавству України або міжнародним договорам.
Щодо правильного розуміння поняття «істотної умови договору».
Істотними умовами договору вважаються умови, які необхідні і достатні для укладення договору. Це випливає зі статті 638 Цивільного кодексу України, згідно з якою договір вважається укладеним тільки тоді, коли між сторонами в потрібній для відповідних випадків формі досягнуто згоди зі всіх істотних його умов.
При укладенні договору про відчуження будинку, будівлі, споруди, розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти, щодо яких досягається згода виключно між сторонами договору. Відповідно, сторони договору можуть досягти згоди з таких істотних умов договору, як розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить, виключно за наявності правомочностей щодо такої земельної ділянки у відчужувача.
Оскільки сторони договору мають дійти згоди у кожному окремому випадку щодо всіх істотних умов, то слід розрізняти це від формального зазначення розміру та кадастрового номеру земельної ділянки, у розумінні – обов’язкових реквізитів, що за своєю суттю жодним чином не вирішує земельних питань набувача будівлі, будинку та споруди.
У зв’язку з цим нотаріусам необхідно:
– ретельно перевіряти правовий статус земельної ділянки та наявність/відсутність прав на неї (з урахуванням змін у законодавстві та різних процедур державної реєстрації земельних ділянок та прав на них у різні періоди) при посвідченні правочинів про відчуження будинку, будівлі та споруди, на забезпечення реалізації основного принципу нотаріату – безспірності вчинення нотаріальних дій;
– роз’яснювати сторонам правочину положення ст. 120 ЗУ України та ст. 377 ЦК України про необхідність дійти згоди з усіх істотних умов договору, а також можливі негативні наслідки приховування відчужувачем відомостей про наявні у нього права на земельну ділянку та права нового власника нерухомості на земельну ділянку, на якій розташована будівля, будинок, споруда, що набувається у власність.
Нотаріальна палата України проводить постійну роботу та визначає необхідним об’єднання відомостей про об’єкти нерухомого майна (відмінні від земельних ділянок) та земельні ділянки у одній електронній системі, особливо за обставин відсутності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Державному земельному кадастрі актуальної інформації про місцезнаходження земельних ділянок у формі, що забезпечить безпомилкову ідентифікацію об’єктів нерухомого майна до земельної ділянки.